土地一级开发的暂行办法

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土地一级开发的暂行办法

第一条为规范市区土地一级开发行为，更好地落实土地利用总体规划和城市总体规划，确保有计划供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和《土地储备管理办法（国土资发〔2007〕277号）》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

城中村和旧城改造，按本办法规定实施土地一级开发。

第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责土地一级开发管理工作，市土地储备机构负责组织实施。市发改、建设、规划、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相关工作。

第四条土地一级开发坚持以政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。

第五条土地一级开发主要包括：

（一）办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续；

（二）实施集体土地征收工作；

（三）实施国有土地收回（收购）及地上建筑物征收工作；

（四）完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作；

（五）根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设；

（六）其他一级开发工作。

第六条土地一级开发实施方案由市土地储备机构或辖区政府商市土地储备机构编制，经市国土局审核后，报市政府批准。

土地一级开发实施方案应包括地块现状情况、土地及地上建筑物权属情况，规划条件及供地方向，一级开发成本，资金筹备计划，一级开发实施方式及时间安排等内容。

第七条土地一级开发成本包括：

（一）前期费用；

（二）征地补偿费、拆迁补偿费、工程费；

（三）市政基础设施、公共配套设施建设费用；

（四）财务费用和相关税费；

（五）不可预见费。

第八条土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。管理费用按照土地一级开发成本的2%列支。

通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润，利润不高于成本的10%。

第九条土地一级开发由土地储备机构或土地储备机构委托土地一级开发实施单位向建设、规划、国土等部门办理相关手续，涉及交通、园林、文物、环保、人防等有关单位的，应办理相关手续。

第十条土地一级开发涉及集体土地、农用地的，依法办理土地征收、农用地转用审批手续。

第十一条国有土地一级开发，由土地储备机构、土地一级开发实施单位与土地使用权人、房屋产权人签订补偿协议。

怎么开发土地

不同行业、不同领域土地开发的内涵不尽一致。在土地管理中，土地开发是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为可利用土地的行为。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。在我国经济建设和农业发展过程中，科学、合理进行土地开发具有重要意义。据统计，1985~1995年，全国累计开发耕地7368万亩，同期，非农建设占用耕地2960万亩。通过土地开发，有效弥补了非农建设占用耕地。据原国家计划委员会、国家土地管理局对全国待开发土地资源的调查统计与分析评价，截至1991年4月，全国待开发土地资源总计为11.01亿亩，约占全国土地总面积的7.7%。

其中，宜耕地2.04亿亩，占全国待开发土地资源的18.4%；宜园地0.44亿亩，占4.0%；宜林地3.95亿亩，占35.6%；宜牧地4.13亿亩，占37.2.%；宜水产养殖用地0.26亿亩，占2.3%；宜建设用地0.13亿亩，占1.2%；可开发成其他用地0.14亿亩，占1.3%。从总体上看，我国待开发土地资源不足，土地资源必须坚持持续利用。

土地一级开发的运作模式有什么特点

1、完全政府运作的模式。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

2、完全市场运作模式。这种模式中，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需者要的建设条件，再面向市场转让土地使用权，期间土地使用权发生了两次转移。

这种模式中，政府可以按照经过测算的“熟地”价格向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款；或者政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转让款归政府所有。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

3、政府主导的市场化运作模式。土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需，并按市场需实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。