管理办法起草背景 - 范文无忧网

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管理办法起草背景《深圳经济特区物业管理条例(草案)》起草说明按照深圳市人大今年的立法计划，我局已经完成了《深圳经济特区物业管理条例(草案)》的起草工作，现就《深圳经济特区物业管理条例(草案)》的起草说明如下：

一、起草的背景众所周知，我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物，是城市管理的一个不可缺少的重要组成部分。经过特区二十年来的探索，伴随着深圳经济特区的腾飞，作为我国物业管理发源地的深圳经济特区，在开拓和发展我国物业管理事业中，不仅创造了物业管理行业中的众多个第一：诞生了国内第一家物业管理公司，成立了国内第一家物业管理协会，颁布了国内第一个物业管理地方性法规，开办了国内第一个物业管理进修学院，举行国内第一次物业管理的招标投标，第一次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的学术观点……而且在物业管理的模式创新、规范机制、市场运作、行业立法以及理论研究和探索中始终位于我国物业管理行业的最前列。回顾深圳经济特区物业管理走过的历程，我们体会最深的就是要充分发挥深圳经济特区改革开放试验田和享有立法权的优势，重视物业管理的立法工作。没有物业管理行业的立法和依法管理，就没有深圳经济特区物业管理今天这样的繁荣昌盛的局面。从1994年出台国内第一部物业管理地方法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的前后相比较，就可以看到这样非常明显的效果：在这部物业管理条例出台前，经过13年的发展，深圳市全市共有130家物业管理公司，管理覆盖面仅有40%左右;但在这部物业管理条例出台后截止去年六月的统计，仅仅四年时间，深圳市全市正式注册的物业管理公司有430家，其他物业管理单位有714家;物业管理的从业人员约十五万人;管理着全市2万平方米以上的住宅区400多个，工业区400多个，高层大厦2000多座，物业管理覆盖面就翻了一番多，达到90%以上，覆盖着近两亿平方米建筑面积的物业建筑物;截止一九九九年六月共有146个住宅区(大厦、工业区)获得全国城市物业管理优秀小区称号，占全国总数的五分之一，并且其中70%以上为全国城市物业管理优秀示范小区;80多家物业管理公司获得ISO9002或ISO14000国际质量体系认证。目前深圳经济特区的物业管理不仅在全国遥遥领先，而且许多优秀名牌的物业管理公司纷纷走出深圳，进入内地省市开拓物业管理市场，将招标投标确定物业管理权的做法带到全国各地，在大江南北刮起了“深圳物业管理风”。截止目前，通过物业管理市场竞争已经有50多家深圳的物业管理公司承担起了国内近35多个大中城市，建筑面积达到近2000万平方米的物业管理服务或顾问业务。随着物业管理行业的不断发展壮大，国家建设部在逐步完善物业管理法规体系上，加快了物业管理全国立法的步伐，今年六月国家建设部组织了全国范围的《全国城市物业管理条例(征求意见稿)》的意见征求工作，进行调查和论证。我们深圳的物业管理行业也积极地参与了国家建设部组织的这项活动，并在广泛征求意见的基础上，结合深圳经济特区物业管理发展的经验和教训，提出了对《全国城市物业管理条例(征求意见稿)》的修改建议，受到了国家建设部领导的高度重视和好评。去年年底，中美两国正式签署了关于中国加入WTO问题的双边协议，这标志着我国在加入WTO的进程中取得了突破性的进展，我国离WTO已经很近，有望在今年年底或明年年初“入世”。入世后，我国好比获得了一张有法律保障的进入国际市场的“执照”。入世对于我们物业管理行业来讲既是一种与国际惯例接轨的机遇，同时也要面临着更直接、更激烈的国际竞争的挑战。事实上，目前香港、德国、日本、新加坡、英国以及美国等发达国家的物业管理公司已经悄悄地进入了我国的物业管理市场，与我们开展了不见硝烟的较量。因此，在机遇与挑战共存的今天，我们必须发扬深圳经济特区改革开创的精神，在物业管理立法活动中，主动地与国际惯例相衔接，遵循物业管理行业国际竞争规律，对物业管理法规不断地进行制定、修订和增补，建立符合国际惯例的物业管理法规体系，才能承受加入WTO后面临的巨大冲击，才能与西方发达国家进行物业管理市场的竞争，才能促进物业管理行业的健康发展，才能使我们深圳经济特区独占鳌头，永远处于全国物业管理行业的排头兵的领先位置。

二、起草的必要性和可行性社会主义市场经济就是民主法制经济，物业管理作为改革开放和市场经济的产物，物业管理的迅猛发展必然要推动民主法制的建设，民主法制建设也必然要维护、规范和促进物业管理的健康发展。1994年深圳出台了国内第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后，有效地推动了全国物业管理行业的健康发展，全国各地纷纷借鉴和吸取了深圳的物业管理立法经验，结合各地的具体情况，出台了各地方性的物业管理法规和规章。这些地方性物业管理法规“青出于蓝，而胜于蓝”，不仅比深圳的地方性法规更加完善，而且也加快了全国物业管理立法的步伐。因此，我们深圳要牢牢地占据全国物业管理行业的领先位置，就迫使我们不能满足现状，要充分发挥深圳人开拓进取的精神，勇于不断创新，使我们物业管理的立法继续保持在一个高水准的先进水平上，建立完善、规范的物业管理法律法规体系，规范物业管理服务，进一步发挥对物业管理行业健康发展的促进作用。随着深圳经济特区二十年的建设腾飞，物业管理在深圳经济特区从无到有，从小到大，从住宅区的物业管理范围发展扩大到覆盖着办公写字楼、工业区、商场、酒店、农村、机关、学校、车站、机场、码头以及海关等各类物业建筑物。在物业管理这种高速、迅猛发展之下，我们现有的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》显然已经不能满足物业管理健康发展的需求，我们要保持深圳经济特区在全国物业管理行业排头兵的领先位置，就必须适应形势的迫切需求起草一部能覆盖各类物业建筑物范围的新的物业管理条例。应该指出，由于时代的局限性以及理论研究的滞后性，1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台后，经过几年的实施，它的不足已经日渐暴露出来，出现了许多新的情况、新问题，虽然去年6月深圳市人大已经对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行了修改，但《深圳经济特区住宅区物业管理条例》所囊括的范围和内容仍然不能满足现实的需要，主要表现在以下几个方面：

1、现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，没有从理论上认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系。致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展;

2、现有的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系;

3、现有的法规除了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》本身外，更多是以行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。例如：《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》、《深圳经济特区物业管理行业管理办法》等都是以市政府行政规章的形式出现，《深圳市屋顶美化绿化实施办法》、《关于加强物业管理招投标管理工作的通知》、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》、《深圳市业主委员会规则》等都是以市政府或市住宅局的红头文件形式出现的。由于这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性;

4、现有的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的适用范围，仅仅局限于住宅区的物业管理，虽然条例中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行，但在执行的过程中，由于《深圳经济特区住宅区物业管理条例》没有概括集中各类物业建筑物的整体特点，往往难以依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》来进行整体的规范管理;

5、现有的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握;

6、现有的法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾;

7、现有的法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入WTO之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。正是由于现有的法规存在着上述的弊端，致使在物业管理进入迅猛发展的今天，物业管理法制的不完善和不健全，就造成了我们在取得物业管理辉煌成就的同时，也出现和沉淀了许多需要亟待解决的问题。现在则到了非要解决这些问题的关键时刻，如果不能顺利地用立法途径解决这些问题，就可能使这些问题发展成为物业管理继续健康发展前进的羁绊。目前，物业管理的难点、热点问题主要聚焦在以下方面：

1、参与物业管理活动的业主、物业建筑物占用人、业主委员会、物业管理公司、开发建设单位、政府以及相关部门的法律地位不清晰、不明确，尤其是没有正确确立业主委员会的法律地位。造成各参与物业管理活动的责任主体的角色错位，互相侵蚀和危害着相对方的合法权益;

2、各方主体的权利和义务不明确，业主、占用人、物业管理公司的合法权益得不到有效地保护;

3、政府的监督和宏观管理缺乏法律依据，处罚的力度不够，不能以及阻止各种违法现象的蔓延;

4、处罚措施过于原则性，没有具体的处罚措施的法律、法规条款，使政府和司法机关在调解和处理物业管理纠纷中，缺乏法律依据，无法可依，大量的矛盾纠纷得不到及时妥善的解决等等。这些问题限制了物业管理市场的进一步规范发展，在物业管理行业内外要求尽快健全和完善物业管理立法的呼声逐年高涨，起草制定一部完善、系统、科学的《深圳经济特区物业管理条例》已经是弓在弦上，势在必行了。深圳经济特区作为我国改革开放的前沿，市场经济的运作和起步相对于全国而言比较早，市民的市场意识、市场观念相对早的受到了熏陶和普及，物业管理市场体系的培育和规范也相对比较健全，这些为起草颁布和实施《深圳经济特区物业管理条例》创造了良好的外部法制环境，是其具有可行性的根本所在。在物业管理实践的层面上，不言而喻，深圳经济特区的物业管理始终领先于全国。无论是在物业管理企业以及从业人员的数量、质量上，还是管理规模和物业管理覆盖面上，都遥遥领先于全国各地。深圳所创立的物业管理模式和丰富的经验教训，在目前的条件下，全国其他城市也远远不可比拟。深圳开拓性的创造了近二十多个物业管理的全国第一，走出了一条具有中国特色的物业管理道路。这些都是我们顺利推行《深圳经济特区物业管理条例》的坚实基础。在物业管理理论研究和探索的层面上，无论是从理论研究的参与人数，还是从理论研究的深度和广度来看，深圳经济特区都是远远地走在了全国物业管理行业的前列。从行业主管部门、专业教育部门、物业管理公司、房地产开发建设单位，到业主、物业建筑物占用人的众多人士都广泛、深入地参与了物业管理理论研究和探索，针对实践中所遇到的诸多亟待规范和解决的各类问题，从不同的角度对物业管理进行探讨、总结、研究，并取得了一定的成果，涌现了许多有见解的论文和专著，这些理论研究成果对深圳物业管理的不断健康深入发展，奠定了基础，给全国物业管理的推广积累了宝贵的经验。目前，深圳物业管理在理论研究上已经摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，正向理论研究的深度进军，尤其是开拓性地第一次提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，把物权法的民法理论学说引入到物业管理之中，使物业管理融入到了建筑物区分所有权法律制度之中，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。这些都为我们起草和实施《深圳经济特区物业管理条例》奠定了理论的基石。在立法层面上，深圳经济特区享有全国人大授予的立法权的优势，这为将深圳经济特区城市管理和物业管理的丰富经验、教训和理论研究的成果以立法的形式进行肯定和巩固，确立了立法上的可能。自1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台后，深圳市先后出台了20多件地方性物业管理法规、行政规章或配套政策文件，并注重了政策之间的配套衔接，已经初步形成了一个具有深圳特色的地方性物业管理法规政策体系，这为我们出台《深圳经济特区物业管理条例》起到了众星捧月的作用，也为其实施落实创造了良好的执行贯彻的渠道。目前，全国人大立法机关正在起草和审议的《中华人民共和国物权法(草案)》，已经明确确立了建筑物区分所有权法律制度作为物权法不动产所有权的重要内容。而建筑物区分所有权法律制度的内容在本质上构筑了物业管理的理论体系，是对物业建筑物产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。因此，物权法实质上也确立了我国物业管理最高层次的法律规范。尽管物权法草案仍在起草和审议之中，但从不久前李鹏委员长的人大工作报告中所强调的“要加快起草物权法、国有资产法等法律，建立和健全有中国特色的社会主义物权制度。……在民事主体制度、物权制度、债权制度、知识产权制度、婚姻家庭制度等单项法律基本完备的基础上，力争在本届人大任期内编纂一部比较完备的民法典。”指示精神来看，我国物权法很有可能在今、明两年内会颁布实施。因此，这为我们在现阶段起草《深圳经济特区物业管理条例》，使《深圳经济特区物业管理条例》与物权法的建筑物区分所有权的法律制度相衔接、协调、配套和统一起来，并在《深圳经济特区物业管理条例》中融入建筑物区分所有权法的具体内容，明确物业管理就是区分所有建筑物的管理，建立制定一部完善、系统、科学的《深圳经济特区物业管理条例》，从理论和法律上创造了可能和必要。今年，国务院将颁布由建设部负责起草的《全国城市物业管理条例》。我们现有的住宅区条例与《全国城市物业管理条例》的草案相比有着明显的滞后性和局限性。事实上，《全国城市物业管理条例》的起草和修改主要工作是由我们深圳物业管理行业所承担的，《全国城市物业管理条例》的起草和修改高度集中了深圳物业管理行业的实践经验和行业精英的智慧，并且《全国城市物业管理条例》其中的建筑物区分所有权的融入、各民事主体的法律地位以及民事责任的承担方式等核心内容也是由我们深圳物业管理行业人士所提议确立的。因此，这就进一步迫使我们要尽快对深圳经济特区的地方立法作出相应的调整，创制一部具有适度超前领先的地方性物业管理法规，来保持深圳经济特区物业管理立法的领先地位。

三、起草过程蕴酿出台一部与国际惯例接轨，适用于所有物业建筑物类型的综合性的物业管理法规是由来已久的事。去年5月深圳市人大立法机关在西丽湖对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行修改论证会上，市领导就明确提出要抓紧时间，尽快出台一部覆盖全部物业的综合性法规，以适应深圳城市管理发展的需要。在市领导的指示精神下，今年深圳市人大立法机关将起草审议《深圳经济特区物业管理条例》列入了今年的年度立法计划中，并着手进行了立法前的调研工作。今年5月份，由深圳市人大牵头，组织了包括深圳市物业管理委员会、物业管理行政主管部门、市国土局以及市司法局等有关部门的领导及专家一行七人先后赴澳大利亚、新西兰和我国香港地区进行了专题的立法调研和考察。同时，我局先后多次召集深圳市有代表性的各类物业管理企业，如“中海”、“南光”、“万科”、“万厦居业”、“大众”、“祥融”、“福田”、“中航”、“市政地盘”、“金地”、“长城”、“华侨城”等数十家物业管理公司以及深圳物业管理进修学院的物业管理专家、业主及业主委员会代表进行不同层次范围的座谈讨论，直接听取从物业管理第一线所反馈的各种信息，广泛地征求了大家的意见和建议，并且将这些意见和建议进行了高度集中和整理，为我们起草工作打下了坚实的基础。为了使立法起草工作具有强有力的科学理论的支持，我们加强了理论研究的深度和广度，着重从解决物业管理行业的难点、热点问题出发，组织物业管理专家开展了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系、物权法与物业管理、WTO与物业管理市场竞争、物业管理市场规范与招标投标、业主委员会法律地位与运作规程等五个专题的理论研究工作，使我们起草工作有了理论的巨大支撑。为了能与国家以及广东省的物业管理法规和政策相协调，在整个起草的过程中，我们特别注重与国务院法制局、国家建设部以及广东省的各级有关部门的领导及时地进行沟通、汇报和交换意见，始终保持了立法工作的上下之间、横向之间的协调、衔接和相融，尽可能地避免了起草工作与国家大法、基本法以及国家法规和政策的冲突。经过充分的立法准备，我们采取集中精兵强将的方式，从全市的物业管理行业以及政府主管部门中抽调了具有丰富实践经验、对物业管理理论研究有着一定深度和广度，同时又具有相当高法律素质的物业管理专家组成专门的起草班子，并经过反复讨论和理论论证的基础上，起草出了《深圳经济特区物业管理条例(草案)》。《深圳经济特区物业管理条例(草案)》起草出来后，我们及时的组织了业主、业主委员会、物业管理公司以及有关政府部门，采取多种形式，从不同层面上针对这个草案的立法体例、法规条文、可行性等问题进行了不同范围的讨论研究，广泛地征求了大家的意见和修改建议，并及时地作出了修正。大家一致认为，《深圳经济特区物业管理条例(草案)》高度集中了我们深圳经济特区十多年来丰富地物业管理经验和教训，集中了我们物业管理行业精英的智慧，摆正了业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位，公平地处理了业主、业主委员会、物业管理公司、开发建设单位以及政府主管部门的权利义务关系，对我们物业管理行业的健康发展有着积极正确的价值导向。本条例要解决的主要问题

(一)以建筑物区分所有权法律制度为构建《深圳经济特区物业管理条例(草案)》的基本理论和基本框架毋庸讳言，我国走进WTO“入世”，肯定会给我国物业管理行业带来新资金、新技术、新的管理方法和手段等促使物业管理健康发展的便利条件以及新的机遇，为我国物业管理健康发展提供良好的外部国际环境，同时也自然地把我们的物业管理公司推向更为激烈的国际市场。我国“入世”后，国内一批新兴产业必然要被迫向外商企业开放，国内企业也必然受到竞争的强大压力，直接冲击了国产品牌的市场占有率和国内企业的地位，其中，服务业将首当其冲受到冲击。物业管理作为我国服务业的新兴产业，大幅度地对外开放物业管理市场是势在必行。事实上，目前在上海、广州、北京以及我们深圳，德国、日本、新加坡、英国以及美国等西方发达国家以及我国的香港、台湾地区的物业管理公司已经悄悄地侵蚀进入了我们的物业管理市场，与我们展开了竞争物业管理市场的较量。面对我国“入世”后外商企业所带来的冲击，我们要从根本上改变物业管理行业的落后和竞争力低下的被动局面，首先就必须对西方发达国家的物业管理公司进行认真深入的理论研究，要认真剖析研究西方发达国家的物业管理发展史，研究其发展过程的经验和教训，从中寻求我们可以借鉴和吸收的精华。为此近年来我们深圳摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，加大并强化了物业管理理论研究的力度、深度和广度。我们从深入剖析研究西方发达国家包括德国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从民法的角度寻求出物业管理的理论源泉，并提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。全国人民代表大会常务委员会目前正在立法审议的《中华人民共和国物权法(草案)》中，已经在民法物权法中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论研究认为应该在《深圳经济特区物业管理条例》中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建《深圳经济特区物业管理条例》的基础理论和基本框架，以此与西方发达国家的国际惯例以及国家民法物权法的立法体系和原则相衔接、相呼应，使《深圳经济特区物业管理条例》具有国家法律的基础支持，从而获得更广泛的适用性和权威性。我们深圳是在全国物业管理行业中最早率先开始建筑物区分所有权理论研究的。建筑物区分所有权理论是从一九九五年以法律出版社出版我国民法专家梁彗星教授主编、陈华彬博士著作的《现代建筑物区分所有权制度研究》为标志引入到我国民法体系中，而我们深圳物业管理行业则是在一九九七年已经开始了建筑物区分所有权理论的学习和研究。从一九九八年起到现在通过全国房地产业深圳培训中心开办的物业管理企业经理岗位培训班和物业管理从业人员上岗培训班，向60多期培训班超过一万余人次的学员宣讲了建筑物区分所有权的理论。在去年十月深圳举办的全国首届住交会物业管理研讨会上，我们就分别提交了《建筑物区分所有权与物业管理》和《创新物业管理的基础理论和运作模式》两篇论文，而这两篇论文早在一九九八年底就陆续完成了，在论文中首次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的观点。在今年第二期《物业管理动态》上公开发表的《用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系》的论文，不仅在深圳物业管理行业中产生了重大的影响，而且受到建设部有关领导的关注。我们成功地把民法的建筑物区分所有权理论引入了物业管理行业，并在用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系方面取得了丰硕的成果。虽然我们在物业管理的理论体系的研究和探索上有了突破并取得了丰硕的成果，但由于建筑物区分所有权的概念不过是最近几年才在我国民法界中启用，普通人(包括相当一部分物业管理行业的业内人士)对于建筑物区分所有权究为何物，尚不了解，因此，在起草《深圳经济特区物业管理条例(草案)》时，参与起草立法的物业管理专家，就引发了是否采用建筑物区分所有权这个名称，要不要用一种普通人容易接受和理解的如“楼层所有权”、“住宅所有权”、或“住宅分类所有权”等新的名词来替代建筑物区分所有权的争论。经过争论大家基本上统一了思想，一致认为，虽然建筑物区分所有权名词比较抽象，但作为法律概念是一种约定俗成的名词，不能望文生义的随意更改，仍然应该与国家基本法律体系的名词保持一致，恪守法律的用语，否则就可能会产生误解和混乱，不利于物业管理的健康发展。《深圳经济特区物业管理条例(草案)》确定的建筑物区分所有权制度为理论基础和理论灵魂，其意义有：

1、明晰建筑物区分所有建筑产权人的各项权利和义务;

2、进一步明确物业公司与业主委员会的法律地位及运作方式;

3、为处理开发商、物业公司、业主、业主大会、业主委员会相互间关系及矛盾提供更科学合理的法律基础与准则;

4、使物业管理立法与即将出台的国家物权法相衔接。从立法体例上，我们在起草《深圳经济特区物业管理条例(草案)》时，采用了将建筑物区分所有权理论的具体内容融入整个条例之中的做法。首先在第一章总则中直接对建筑物区分所有权的概念术语进行了