[房地产公司建设工程招标管理制度]总 则 一、 为了加强公司建设工程招标工作的管理,促进招标工作出顺利健康的进行,特制定本管理制度。 二、 凡本公司报建的建设工程,建筑面积在2000㎡以上或投资额在50万元以上...+阅读
房地产信贷政策【1】
房地产信贷政策将明显分化 三四线城市开发贷料收缩
今年楼市回暖主要体现在一二线城市,三四线城市去库存的压力还是很大。银行业人士对中国证券报记者表示,商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显,三四线城市的房地产开发贷料持续收缩。
分析人士认为,一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势,但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市,也不可能持续太久。
随着房地产及相关的金融政策回归平稳,一二线楼市的增长将放缓,房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。
一二线城市开发贷或降温
根据国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况,3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加,达62个,为近两年来房价上涨城市数量最多的月份。
多数城市涨幅扩大,有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月,47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。
这轮价格上涨背后,离不开商业银行的杠杆相助。
央行最新发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年一季度房地产贷款增速上升。
2016年3月末,人民币房地产贷款余额22.51万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末高1.3个百分点;一季度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元。
其中,房产开发贷款余额5.22万亿元,同比增长13%,增速比上年末低4.9个百分点。
过度火热之后,或将迎来降温。
5月9日,人民日报刊登《开局首季问大势权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化去库存,而不应通过加杠杆去库存,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。
分析人士指出,这或许意味着以宏观政策为导向,各地方的差别化调控将成为下阶段去库存的主要方向。
未来楼市分城施策将进一步清晰,过热的一二线楼市将实施调控。
中原地产首席分析师张大伟认为,开年楼市成交火热,房价涨幅继续扩大,且房价环比上涨的城市个数创近两年来新高。
后续市场不仅面临自然回调压力,沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。
沪深的先行指标已经持续大幅回落,3月末两地的中原报价指数均跌破50%,即报价下跌房源已经超过上涨房源。
政策的短期效应已现,市场将逐步进入调整。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊预计,一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。
一方面,一季度房地产市场快速增长,本就属于政策的短期调整。
另一方面,商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎,会根据调控基调及时调整。
三四线城市去库存任务艰巨
作为给房地产需求端加杠杆的主力,商业银行在本轮楼市上涨中并没有被冲昏头脑,三四线城市的房地产开发贷依旧偏紧。
上海(楼盘)深圳(楼盘)这些一线城市楼市坚挺,但大多数三四线城市还在苦苦去库存。我们这两年对开发贷都很谨慎,今年到现在还没有放出一笔开发贷。张艳是一家全国性银行江苏某三线城市分行负责人,她告诉中国证券报记者,不仅仅是她所在的银行,当地绝大多数银行都是一样。
张艳告诉记者,目前的主要任务还是去库存,银行在三四线城市的开发贷政策中短期来看不会放松。
地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存,根本无心投放新的开发贷。
中国证券报记者在采访时发现,一些中小开发商更是直言不要钱。
在海南(楼盘)三亚(楼盘),一家民营开发商的负责人坦言,现在银行给我们贷款都不敢要了,不敢拿地,还要贷款做什么?我们现在需要的是盘活存量、盘活资金。
业内人士认为,目前三四线城市存销比虽下降但仍然较高,去库存任务艰巨。
各地政府和开发商应避免再度进入销售拿地建房增加库存的循环。
中原地产监测的重点城市中,4月存量较去年末除南昌(楼盘)、深圳小幅增加外,其他城市均有减少,杭州(楼盘)库存降幅接近七成。
从消化周期来看,4月重点城市的库存消化周期超过一年的仅有青岛(楼盘)、莆田(楼盘)、舟山(楼盘)、呼和浩特(楼盘)等。
南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)依然保持在2至3个月,供求矛盾问题短期内尚难化解。
根据易居研究院监测的35个城市数据,截至2016年3月底,一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2493万、17728万和4257万平方米,环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%,同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。
其中,三线城市3月份新增供应量为349万平方米,而新增成交量为349万平方米,新增供应量和新增成交量持平,这使得库存变动幅度不大,去库存任务依然艰巨。
个贷政策将进入调整期
券商人士认为,在目前情况下,一向被视作优质资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。
根据国家统计局披露的2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况,1-3月,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%。
其中,国内贷款6226亿元,增长6.5%。
在其他资金中,定金及预收款7882亿元,增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。
央行数据也显示,今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元,同比增长25.5%,增速比上年末高2.4个百分点,比各项贷款增速高10.8个百分点;一季度增加1万亿元,同比多增4309亿元。
银行业人士认为,如此爆发式增长或难再现。
一方面,购房者的需求已经得到较大程度释放,未来准购房者将进入观望期,而这也是导致个人房贷增速回调的主要原因。
另一方面,预计央行等监管部门将进一步细化分城施策,针对一些房价过快上涨城市调整个人住房按揭贷款政策。
在国家统计局的监测数据中,最近两个月包括合肥、南京、苏州等二线城市的房价增速已远超一线城市。
同策咨询研究部总监张宏伟对中国证券报记者表示,首先,从历轮楼市出现过热的阶段表现来看,每当市场出现过热时,全国性的调控政策势必会出台,为过热的楼市降温。
如今,楼市调控政策基调转为分城施策,那也就意味着,哪个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。
如今,南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮温和的调控政策出台,如果上述城市楼市继续火爆,日光盘频现与地王频现的状况持续,政策不得不继续从严。
其次,央行等相关部门已经对上述热点城市进行调研,储备政策准备充分,只不过等待时机发布而已。
比如首套房认定标准或调整;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧等。
房地产信贷政策【2】
2017年住房信贷政策应该爱憎分明
2016年以来一二线城市房价上涨过快,局部房价存在泡沫似乎已成为共识。
有人认为,抑制泡沫就必须去杠杆。
从整体上看,中国目前的房地产杠杆到底是高还是低,需要认真剖析。
事实上,从房贷存量和GDP之比来看,我国远远低于美国和日本。
目前中国居民部门的资产负债率也低于日本和美国,2014年中国是12.2%,日本15.6%,美国则是16.9%。
上述状况表明,中国居民部门的杠杆率并不很高,得不出现在要整体去杠杆的结论。
从动态的角度看,2016年以来房贷增速确实很高,从统计数据看,有的月份增量信贷基本上是按揭贷款。
但2016年银行的信贷投放有个特殊情况需要关注,那就是地方政府债务置换带来的影响。
在调控政策出台后,房贷再像之前那样高速增长的可能性已经大大降低,2017年的房贷增速一定会降下来。
还有一个值得注意的数据就是房价收入比。
事实上,近些年除了一线和个别二线城市房价收入比有所上升,其他的50个大中城市基本上是小幅下行的。
这意味着从很多城市来看,居民购房的负担有所减轻。
可见,无论是从静态还是动态分析,总的来看居民部门的杠杆率处在合理水平。
未来五至十年,我国城镇化增速还会比较高,这会带来许多新的住房需求。
目前我国人均收入也明显在上升,从而使得居民住房的改善型需求不断增长。
面对不断增长的自住和改善型的购房需求,按揭贷款不去支持,金融就不能满足广大普通居民的基本住房需求。
农民进城买房,年轻人结婚买房,市民收入增加了要改善居住条件,这都是正当的,金融部门提供合理的信贷完全有必要。
因此不能由于局部地区出现房价过快上涨,立马在整体上就要求居民部门去杠杆,这样有可能抑制了合理和正常的需求。
政策上需要很好地考量这个问题,切不可为抑制局部泡沫而误伤正常的需求,导致去库存夭折。
笔者认为,2017年住房信贷政策应该爱憎分明。
该抑制的就要大力抑制,该支持的就要全力支持。
一方面,应该加大力度支持自住型需求,满足首次置业和改善型置业的合理杠杆要求;对首套普通自住购房贷款需求仍应优先支持并给予优惠;适度控制下一阶段改善型住房贷款的投放规模。
另一方面,应坚决不给炒房需求任何金融支持,严格管理投资性质的购房行为,限购限贷,大幅抬高其获得金融支持的门槛。
对二套及以上房贷执行惩罚性的首付款比例和利率;主动减少非普通住房及个人申请商业用房购房贷款的比例,从严确定其首付比例和利率;对于具有投机型购房特征的,应暂停发放购房贷款。
银行应升级审贷措施,加强对投机、假离婚等的甄别,如调查按揭住房的换手频率,核实水电煤、宽带等公用事业出账信息,侧面求证申请人住所的物业、居委会等。
同时,监管部门应从税收等方面对交易类需求严加管理,如提高对投机性购房的税率并缩短免税年限,加大清查并严肃处理中介机构提供场外配资和造假乱象,加强对银行按揭贷款的窗口指导等。
中央经济工作会议明确提出要建立长效机制,笔者以为,长效机制包括土地制度、税收制度、住房制度、投融资制度和市场管理制度等,这些方面都存在很大的改革和建设空间。
其中,最重要的还是土地制度。
各级地方政府管着土地,这些土地又是地方政府财政收入的重要来源,土地价格又在很大程度上受地方政府影响。
房价大幅上涨需要控制泡沫,而由利益攸关的主体来抑制泡沫,恐怕是很难的。
所以需要大力度地深入改革,从根本上解决土地财政问题。
寄希望这次提出的长效机制建设能够稳步、扎实地向前推进,尽快构建健康的房地产市场。
房地产信贷政策【3】
临近岁末年初,回望2016年的房地产市场,最大的反复无疑是年初确定的房地产去库存政策在四季度重新回到限购限贷的老路。
在2017年即将来临之际,对于普通购房者和决策部门而言,有必要厘清以下三个问题:一是房地产市场的整体景气繁荣与回落的主要推动因素是什么?二是不同热点城市房价走势分化的动因是什么?三是中国房地产市场将向何处去?
谁在左右房地产市场的周期性波动?
长期来看,城镇化进程、国民居住需求改善愿望、居民财富增长对资产配置需求等因素,是中国房地产市场持续发展的关键因素。
然而,中短期而言,房地产作为资金高度密集的、兼具金融和消费属性的支柱性产业,其景气水平周期性波动的关键因素无疑是利率水平,特别是个人按揭贷款利率的波动,与商品房销售、房价走势的周期性变化,均有着显著的相关性。
首先,看按揭贷款利率对房价的影响。
从历史来看,全国70个大中城市二手房房价环比走势(相对同比走势,环比更能反映短期内房价绝对水平的涨跌)与贷款利率有着高度紧密的相关性。
2009年6月,个人按揭贷款利率降至历史低位,房价环比涨幅在10个月后达到高点。
与之形成鲜明对比的是,当个人按揭贷款利率达到周期性峰值时,房价环比涨幅几乎是同步回到周期谷底,如2011年12月和2014年9月(参见下图)。
再来看2016年9月末,按揭利率已接近前期低点,房价环比涨幅也在同期达到高点,随着四季度房贷政策的整体收紧,特别是12月北京地区逐渐取消了基准利率9折以下的首套按揭贷款,使得2016年四季度以来按揭利率稳步回升可能性较大,相应地,10月、11月房价环比涨幅出现连续两个月的回落,未来房价延续回落的走势可能性加大。
其次,看按揭贷款利率对商品房销售额的影响。
每轮房地产销售额和房价的快速上涨,都被称为杠杆上的牛市。
从历史来看,按揭贷款利率与房地产销售也有着显著的相关性利率下降带动销售繁荣、利率上行导致销售下滑成为恒久不变的规律。
比如,2009年利率处于历史低点时,当年11月全国商品房销售额增长达到历史高点,2011年12月和2014年6月,按揭贷款利率达到阶段性高点,商品房销售额增速几乎是在同期或滞后几个月回落到谷底。
近两年来,按揭利率的再度下行,同样推动了商品房销售额大幅回升(参见下图)。
进入2016年四季度,随着房地产贷款政策的收紧,居民加杠杆行为受到一定影响,加杠杆的资金成本也将越来越高,房地产销售持续回落的趋势已经显现,进一步下行的可能性大增。
二线城市房价分化的关键点是什么?
前文分析表明,影响全国房地产整体景气繁荣的关键因素是利率水平特别是个人按揭贷款利率水平。
然而,在本轮房地产周期中,以南京、合肥、厦门和长沙、重庆、成都为代表的两类二线城市,虽然对于人口吸引力、经济影响力都处于同一量级,但在此次房地产上升周期中,前者成为房价急剧上涨、防泡沫压力巨大的重点城市,后者则成为房价平稳上升、房地产市场供销两旺的代表(参见下图)。
为何会出现这一现象?其根源在于土地供应缺口导致商品房特别是住宅库存的巨大差异。
据Wind统计数据,截至2016年11月30日,南京和厦门住宅待售面积分别为296万平米和193万平米,9月末合肥住宅待售面积为152万平米,与去年同期相比均下降了50%以上。
住宅待售面积大幅下降,其深层原因在于这三个城市前期住宅供地严重短缺,大大加剧了住宅供需失衡的问题。
与之形成对比的是,根据易居研究院的统计,2016年7月份长沙、重庆城区和成都的住宅待售面积分别为1861万平米、1804万平米和634万平米,三城市的存销比分别为17个月、13个月和15个月,处于较为合理的水平,而同期南京、合肥和厦门的存销比分别为2个月、2个月和8个月。
由此可见,尽管两类城市人口规模和经济影响力在全国处于同一量级,但土地供应缺口和方式的不同,导致住宅库存水平的巨大差异,成为此轮房地产周期中两类城市房价走势截然相反的根本原因。
2017年房地产市场究竟将往何处去?
至于2017年的房地产市场走向,从近期召开的中央经济工作会议可窥见一斑。
此次会议的公报不但在三去一降一补的五大任务取得的实质性进展中对房地产去库存政策进行了新阐述,还把促进房地产市场平稳健康发展单列出来,作为中长期结构性改革的重点任务,这足以说明房地产市场在此次会议中的份量,也反映了2016年房地产去库存并没有取得实质性进展,同时还说明2016年房地产急剧泡沫化所造成的全局性影响之大。
会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,同时要在宏观上管住货币,微观信贷政策要严格限制信贷流向投资投机性购房,这说明2016年一刀切的宽松货币和信贷政策将被决策者所摒弃,投资投机性购房加杠杆的难度和付出的资金成本将越来越高,按揭贷款利率整体回升的可能性较大。
关于房地产的短期调控工具,除了信贷政策收紧外,中央对土地供应的着墨颇多,土地供应将作为房地产供给侧改革的关键环节,会议特别提出要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。
由此可以预见,土地供应将成为房地产差异化调控的主要工具,通过土地供应的短期调整,使得不同城市住宅存销比保持在合理水平,将是考核地方政府一城一策的重要手段。
从长效机制看,会议公报提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,其中关键环节无疑是房产税立法问题,这既涉及到财税和立法两方面内容,同时也必然是房地产市场基础性制度和长效机制的基石,但是2017年还将处于加快研究建立阶段。
此外,会议公报关于2017年财税体制改革内容也指出抓紧提出健全地方税体系方案。显然,房产税作为未来地方税主要税种,2017年同样处于抓紧提出阶段。
由此,综合两方面来看,2017年房产税仍将处于研究阶段,通过立法程序并落地的可能性不大。
对于房地产调控的短期目标,有两方面内容值得关注:一是对于房价的走势,会议提出既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落,结合今年下半年以来中央多次提出抑制房地产泡沫,2017年小幅回落的可能性大增,但指望房价出现暴跌或崩盘,也与稳中求进和防控金融风险等优先目标不相符。
二是关于去库存方面,中央政策要重点解决三四线城市房地产库存过多问题,并提出要增强三四线城市和特大城市的基础设施互动,提升公共服务水平和对人口的吸引力,但这些举措显然都是长期性的,需要大量的财政投入,短期的效果不容乐观。
因此,三四线城市的去库存问题,将是一个长期过程,政策的重点可能会侧重于控制新增库存。
综上所述,2017年房地产信贷政策收紧趋势已较为明显,全国房地产市场的整体景气水平将处于阶段性回落通道中,特别是前期房价上涨过快的二线城市如南京、厦门、合肥等,随着中央要求增加土地供应政策的落实,存销比将稳步攀升至合理水平,因短期供应短缺导致的房价大幅溢价现象也将逐渐消失,其房价回落幅度甚至可能会高于一线城市。
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