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宅基地转让协议书有没有法律效力【1】
宅基地属于农村集体土地,只能在村集体内部流转。
虽然没有全国性的统一规定,但是各省市均有类似规定,以河北省为例,依据《河北省农村宅基地管理办法》
第六条 农村村民建设住宅,应当依法取得土地使用权。
禁止非法占用土地建设住宅。
禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。
协议转让宅基地转让协议判有效【2】
协议转让宅基地使用权本是双方真实意思,协议签订数年后一方竟说协议无效,要求返还。
宅基地转让协议是否合法有效?7月16日,正阳法院审结了该起宅基地使用权纠纷案,法院一审判决宅基地转让协议合法有效。
李某系正阳县城郊乡农民,与朱某住在同一村民组,且前后院邻居。
2009年11月,双方约定:李某将位于朱某房屋后面的一处340平方米的宅基地以3.5万元的价格转让给朱某,朱某再给李某0.5亩耕地耕种,征得村民委员会及村组的同意后,双方签订了转让协议,朱某付给了李某宅基地转让款3.5万元,李某均出具了收条。
随后李某外出打工,朱某于2011年在该宅基地上建造了房屋,垒了猪圈,发展养猪业。
且房屋建成并已入住,但尚未办理登记手续。
今年3月,因城镇建设,需征用李某所在的村民组的土地及宅基地,朱某宅基地上的房屋需要拆迁,拆迁改造工程指挥部与朱某签订房屋拆迁补偿安置协议。
6月,李某突然找到朱某,说原签订的协议是违法、无效的,现在没房子住了,想要回来,朱某不肯,认为当时都是自愿的,自己花了很多钱,即使无效,也是李某的错,过去这么长时间了才反悔,是不诚信的表现,房子已建成并入住了,宅基地不可能再还了。
两人争执不下。
于是,李某起诉到法院,要求法院判决其与朱某签订的宅基地转让协议无效,朱某返还宅基地。
法院审理后认为,李某所签协议系真实意思表示,并已履行完毕,朱某早已迁入诉争宅基地所在村组,现李某要求确认协议无效缺乏充分依据。
此外,李某不能充分证明其对诉争宅基地享有土地使用权,请求返还无据。
农村宅基地房屋买卖合同是否有效?【3】
【案件概况】2003年2月左右,黄某将其名下的坐落于崇明县竖新镇大椿村10队的宅基地房屋(以下简称系争房屋)转让给刘某,刘某按约支付了房款人民币(以下币种均为人民币)12,500元(其中500元为押金),黄某交付了房屋,刘某对系争房屋进行了装修。
2004年4月左右刘某将系争房屋转让给了顾某,顾某支付了房款,刘某向顾某交付了系争房屋。
刘某、顾某均系城镇居民,黄某、刘某间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。
现黄某提起诉讼,要求:
一、确认黄某与刘某之间转让宅基地房屋的买卖合同无效;
二、刘某返还顾某相应的房款,黄某返还刘某房款10,000元;
三、坐落于崇明县竖新镇大椿村的宅基地房屋归黄某使用。
【法院裁决】根据相关规定,农村宅基地房屋不得向城市居民出售,故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同应属无效。
但鉴于黄某、刘某均已履行了合同,系争房屋已经交付刘某多年,且刘某对该房屋进行了装修,不宜再返还房屋,现刘某已将系争房屋出卖给顾某,基于合同相对性原则,黄某无权要求刘某向顾某返还购房款,故原审法院驳回黄某要求刘某返还顾某房款的诉请并无不当。
现一审法院判决,
一、涉案房屋买卖合同无效;
二、驳回其余诉讼请求。
二审法院判决,驳回上诉,维持原判。
【律师点评】上海市欣隆律师事务所杨东律师分析认为,本案基础法律关系为农村房屋买卖合同关系。
结合案情而言,本案可能存在如下争议问题:
第一,黄某与刘某之间系农村房屋买卖合同是否有效?
涉及农村房屋买卖合同的效力问题,按照相关法律、法规的规定,宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的,且经过宅基地审批手续的,认定合同有效。
审批手续为经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。
城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效。
因此,刘某系非农家庭户口,故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同属无效合同。
第二,农村房屋买卖合同无效后如何处理?
按照合同法的相关规定,合同被确认为无效后,当事人因该合同取得的财产,应当返还给受损失的一方。
不能返还或者没有必要返还的,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。
损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。
第三,司法实践中如何认定合同效力及返还房屋问题?
按照上海高院的相关指导意见规定,就此类的农村宅基地房屋买卖合同纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
综上可见,目前司法实践中,涉及农村宅基地房屋买卖合同效力,先要看买受人身份情况,再要看是否经过审批同意,最后还要看合同是否履行交付占有使用。
为此,上海房地产律师杨东提醒:对于出卖人而言,应在合同履行完毕前或者交房前提出合同无效返还房屋的诉求,这样主张获得法院支持的可能性很大。
对于买受人而言,应当第一时间履行合同并接收房屋,并保留持续占有、使用等证据,这样有利于主张维持现状;当然如果法院认为合同无效应当予以返还,也可以考虑主张因出卖人的过错导致的损失赔偿,当然也包括现在市值与当初市值的差价损失。
同时,也需要注意尽量举证自己无过错,来减少自己的赔偿比例。
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