物业管理前期工作的重要性和必要性

[开展先进性教育活动的重要性和必要性]根据党的十六大和十六届四中全会精神，为进一步加强党的执政能力建设，全面推进党的建设新的伟大工程，确保党始终走在时代前列，更好地肩负起历史使命，中央决定，从２００５年１月开始，用一年半左...+阅读

物业管理前期工作的重要性和必要性

物业管理前期工作

一、物业前期管理的观点对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。

二、物业前期管理的必要性

（一）减少使用中的后遗症物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

（二）物业前期管理是对所管物业的全面了解物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好...

小区物业管理现代化的必然性主要体现在哪些方面

1。小区物业管理现代化是市场经济发展的必然趋势党的十四大提出我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。我国目前正逐步由传统的经济体制向社会主义市场经济转变。市场经济的建立，要求企业转变经营机制，因而也就势必要求企业在管理思想、管理组织等方面适应市场经济的发展趋势，转变传统的房屋管理思想，树立现代的社会化、专业化、企业化的经营型管理思想，这样从思想上与市场经济的发展要求保持一致性，进而在组织上、管理方法、手段及人才上逐步适应市场经济的发展要求。社会主义市场经济的发展，使住宅物业才能以企业化形式出现，小区物业房屋已不再是福利分配，而是商品置业或经营。这一观点的确立，才使得一些城市的房管部门率先把小区物业视为商品来经营，对小区物业开始从单纯的管理型向经营型转变，小区物业管理才发展成一个新兴行业，而市场经济的发展又离不开管理的现代化。

管理现代化是经济体制改革的一项重要内容，而小区物业管理现代化只有尽早抓起，才能跟得上时代的步伐，才能在市场经济的大潮中显示出旺盛的生命力，也才能发挥其应有的职能作用。因此，小区物业管理的现代化是我国市场经济发展的必然趋势和要求。 2。小区物业管理现代化是我国房地产业发展的要求在许多国家或地区，房地产业是经济发展的重要产业，素有经济发展的“晴雨表”之称。而房地产业在我国兴起，房地产市场在经济中涌现，是党的十一届三中全会以来改革开放的产物，短短的十多年来，对我国经济的发展，起着重要的促进作用，随着房地产业的发展，房地产综合开发的成效十分显著，大量的住宅小区和高层楼宇及各类房屋都投入了市场，建设项目的增多，建设规模的扩大，建设方式的多样化以及产权多元化的格局，都给房地产管理特别是房地产进入流通领域后的物业管理提出了新的要求。

随着房地产的市场化，原有的那套行政性福利型的房屋管理体制越来越不适应新形势发展的需要，在这种情况下，物业管理作为房地产综合开发和住房体制改革相配套的综合性管理形式必然要满足房地产发展的需要，这种需要的实质，是必须摆脱过去那种自建自管的分散管理体制，克服了过去各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制的种种弊端，尽快建立起组织机构健全，以其社会化、专业化和企业化的现代化管理服务于新建住宅小区的住宅商品化的消费管理。我国房地产业的健康、顺利发展，也就越是需要小区走物业规模化经营之路，提高管理水平，在客观上必然要求小区物业管理实现现代化。 3。小区物业管理现代化，能够满足住区群众日益增长的对改善居住环境的需求小区物业管理的一个重要功能就是为业主和租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作的环境。

随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对生活和工作空间及环境都有了越来越高的要求，特别是住宅小区的大量涌现和房改的不断深化，当人们迁入宽敞明亮、装饰一新的居室后，就会更加期待有一个文明、详和、安全、优雅、舒适的生活环境，呼唤着房屋维修、安全保卫有保障，渴望生活服务设施健全并实施现代化小区管理。满足住区群众的这种要求，以“用户至上、服务第一”的宗旨，不断健全管理制度，完善服务机构，向小区住户提供全方位的综合服务，为建设优美、安全、文明的居住环境创造条件，是小区物业管理的义不容辞的责任，因此，小区物业管理只有以现代化管理为手段，才能不断满足住区群众日益增长的对改善住区环境的需求。 4。小区物业管理现代化有利于推进城市管理的现代化小区物业管理推行的是变过去那种单纯的房屋维修为实施全方位的维修、养护及综合服务管理，变政府部门行政性、福利型管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务管理，因而，通过小区物业管理现代化的实施必然为城市管理的现代化带来生机。

使物业管理成为城市管理现代化的一个窗口行业。由于小区物业管理的现代化，必然会在小区管理与服务中，推进城市管理现代化的进程。由于小区物业管理现代化不仅仅是房屋及设备、设施、管理，而且它还包括小区地产管理、治安、环卫、生活服务等的管理，在实施社会化、专业化的小区物业管理当中，就会大大提高城市管理的社会化和专业化水平，因此，小区物业管理现代化必然是加快城市现代化管理水平的客观需要。