什么是投资性房地产

[如何投资房地产]所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。一般我们一些小型个人的投资无非是期望可观的投资收益，这样来获得更多的资本，所...+阅读

什么是投资性房地产？主要包括哪些内容

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：

（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。

（3）该投资性房地产为可靠房产商提供。价值涵义：本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。2、投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权注意：A、企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；B、以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

（3）已出租的建筑物注意：A、是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；B、对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产3、哪些房产不属于投资性房地产？下列各项不属于投资性房地产的有：

（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

（2）作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。4、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（1）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

（2）自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本

什么是投资性房地产

所谓投资性房地产是指：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：

(1)已出租的土地使用权，

(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，

(3)已出租的建筑物。

注意：自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。

新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。

1.采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

2.采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

3.已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

什么是投资性房地产的处理

企业正在建造或开发过程中将用于出租的建筑物如何核算：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等建造完工达到预定可使用状态时：借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建若企业购入土地时，持有意图就非常明确，准备在土地上建造房屋，建成后即对外出租。则购入的土地使用权应直接作为投资性房地产核算，而不是作为无形资产。那么在房屋建造期间，土地使用权是否摊销？摊销额计入哪里？理解：按照教材125页的讲解，企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且近来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。所以，上述土地使用权不计提摊销。整体的核算过程：购入土地使用权时：借：投资性房地产——在建——土地使用权贷：银行存款等在土地上建造房屋，房屋建造期间：借：投资性房地产——在建——办公楼等贷：银行存款等房屋建造完工时：（成本模式）借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建——土地使用权——办公楼等以后期间按期计提折旧或摊销。

（公允价值模式）借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建——土地使用权——办公楼等后续期间确认公允价值变动金额。