以房产抵债如何税收筹划

[如何做好税收预测工作]把强化税收预测作为抓好组织收入的有效手段，并按照“税源监控、税收分析、税收预测”三位一体的工作思路，四措并举，税收预测准确率稳步提升。一是加强内部统筹。建立横向协作...+阅读

以房产抵债如何税收筹划

A企业是一家位于市区的房地产开发公司，因资金不足拖欠B建筑公司100万元工程款。后经双方协商达成以一套商品房抵债的协议。A公司用于抵债的房产账面成本为80万元，市场售价为120万元。 “以房抵债”，即企业以完工房地产抵付购料款、工程款等债务。房地产开发企业没钱还款，便以房子抵偿欠款的现象非常普遍。用于抵债的房子，因其所有权属已发生改变按照税法的规定应当视同销售。由于视同销售作为业务本身在会计上不等同于一般意义的销售核算，而在税收上抵债双方都应该按照税法规定缴纳税款，因此，对于“以房抵债”行为，纳税人应注意债权、债务双方会计与税务处理方式的差异。房企“以房抵债”业务作为销售核算房地产开发企业“以房抵债”行为属于债务重组。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目100万元，将按照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目120万元，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目20万元；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”80万元科目，贷记“开发产品”科目80万元。偿债方应缴纳的税款营业税及附加。《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。营业税暂行条例及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：1.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；2.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；3.核定计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。即A房地产开发公司应纳营业税为120*5%=6（万元），应纳城市维护建设税为6*7%=0.42（万元），应纳教育费附加为6*3%=0.18（万元）。土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。企业所得税。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。印花税。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。即A房地产开发公司应纳印花税为120*0.05%=0.06（万元）。债权人应缴纳的税款印花税。依据同上，因为合同双方适用的印花税税目、税率是一样的。即B建筑公司应纳印花税为120*0.05%=0.06（万元）。契税。根据契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属...

抵债的车增值税和消费税如何确定计税依据

近日，《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号，以下简称“39号公告”）发布，细化增值税改革具体政策措施。其中，最暖心的亮点之一就是允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额，即加计抵减政策。但是，你知道其中的十个细节吗？下面就让我们一起学习一下吧。

一要注意政策执行期间

是2019年4月1日至2021年12月31日

二要注意确认条件

生产、生活性服务纳税人是指

提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（简称四项服务）

取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人

三要区分不同设立时间

2019年3月31日前设立的纳税人自2018年4月至2019年3月期间的销售额（经营期不满12个月的按照实际经营期的销售额）符合上述规定条件的自2019年4月1日起适用加计抵减政策 2019年4月1日后设立的纳税人自设立之日起3个月的销售额符合上述规定条件的自登记为一般纳税人之日起适用加计抵减政策四是确认的连续性确定适用加计抵减政策后

当年内不再调整，以后年度是否适用

根据上年度销售额计算确定

五是准确计算加计抵减的基数

按照当期可抵扣进项税额的10%计提当期加计抵减额

不得从销项税额中抵扣的进项税额部分

不能作为计提的基数

已计提加计抵减额的进项税额按规定作进项税额转出的

应在进项税额转出当期相应调减加计抵减额

六要区分三种情况抵减

抵减前的应纳税额等于零的

抵减前的应纳税额大于零且大于当期可抵减加计抵减额的

抵减前的应纳税额大于零且小于或等于当期可抵减加计抵减额的

七要记住一个例外

出口货物劳务、发生跨境应税行为不适用加计抵减政策

兼营出口货物劳务、发生跨境应税行为

且无法划分不得计提加计抵减额的进项税额

需要按政策规定予以剔除

八是单独核算加计抵减

纳税人应单独核算加计抵减额的

计提、抵减、调减、结余等变动情况

九是首次需填表声明

在年度首次确认适用加计抵减政策时

需提交《适用加计抵减政策的声明》

同时兼营四项服务的

应按照四项服务中收入占比最高的业务在表中勾选确定所属行业

十是有始有终

加计抵减政策到期后

纳税人不再计提加计抵减额

结余的加计抵减额停止抵减

邮票可以做为银行的抵债资产吗

要可以出具鉴定书之类的，，银行才可能承认吧…… 没试过……第十条下列财产一般不得用于抵偿债务：

（一）法律规定的禁止流通物。

（二）抵债资产欠缴和应缴的各种税收和费用已经接近、等于或者高于该资产价值的。

（三）权属不明或有争议的资产。

（四）伪劣、变质、残损或储存、保管期限很短的资产。

（五）资产已抵押或质押给第三人，且抵押或质押价值没有剩余的。

（六）依法被查封、扣押、监管或者依法被以其他形式限制转让的资产（银行有优先受偿权的资产除外）。

（七）公益性质的生活设施、教育设施、医疗卫生设施等。

（八）法律禁止转让和转让成本高的集体所有土地使用权。

（九）已确定要被征用的土地使用权。

（十）其他无法变现的资产。