房地产市场有哪些细分方式

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房地产市场有哪些细分方式

房地产市场细分依据：地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准。按地域细分：是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，还可按照城市内的某一个具体区域划分，还可按省或自治区所辖的地域划分。市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。按房地产用途细分：居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。按存量增量细分：一级市场（出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场）和二级房屋市场（存量市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，利于存量房地产资源的有效配置，房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。按交易形式细分：房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。依不同房地产交易形式对市场进行划分，土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；存量房屋的交易，存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。按目标市场细分。

从营销角度出发，可将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。可将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以按照目标市场的群体特征进行细分。上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。

房地产是如何细分市场的

1、界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。因为房地产具有空间固定性，房地产的相互竞争（或者说替代）只能在一定的空间范围内产生。所以房地产的细分市场首先是一个空间的概念。虽然不同类型的房地产其市场区域内涵有一定区别，但界定市场区域的方法都涉及时间距离和地理分界两个重要概念。

（1）时间距离指标的房地产的使用者在当时当地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一重要地点之间的时间距离，如对于住宅而言，是其与住户上班地点的时间距离，对于零售商业房地产而言，是其与主要顾客的居住地或办公地的时间距离，处于不同级别商业中心（如社区级、区级和市级）的零售商业房地产，顾客所能接受的时间距离是不同的。

对于办公楼而言，是其与办公楼使用者的主要客户所在地的时间距离。与住宅和商业房地产有所区别的是，办公楼的市场区域通常是并不是一个空间上连贯的区域，而且它通常有更大的范围，一般会涉及整个城市或城市的某一个分区。时间距离的具体数据一般应通过市场调查取得。

2、确定标的房地产最可能的使用者，就是根据第一步分析所知道的标的房地产的产品特征，确定最可能愿意使用标的房地产的使用者类型及其特征。

如对于住宅而言，就是要明确其最可能的住户在年龄、收入、职业、婚姻状况、家庭规模等方面的特征。对于零售商业房地产而言，就是要明确最可能使用标的房地产的商家的商品经营类型（如服装、百货或餐饮等）、经营规模、业态等。而对作为使用者的商家的研究常常是以对最终消费者（商家的顾客）的研究为基础的。如哪一类消费者（年轻人还是中老年人，高收入者还是中低收入者）在哪种消费状态（日常生活消费、大宗商品购物或休闲消费）下会光顾使用标的房地产的商家？对于办公楼而言，需要明确其使用者是什么产业、怎样规模的企业或机构？以及这些企业或机构的主要客户又是什么类型的客户，分布在哪里？。

房地产市场细分的原则是什么

对房地产经营与销售有利的房地产市场细分应该遵循以下原则：可测量性。可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模大小是可以识别、可以衡量的。可进人性。可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性： ① 企业是否具有进入细分市场的条件；（如存在贸易壁垒） ②企业是否能将产品推广给细分市场的消费者； ③产品是否能够进入市场。可盈利性。可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。也就是说，一个细分市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，足以满足企业销售和利润的要。可行性。可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等计划。