购房认购书的法律效力签订购房认购书应注意什么

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一、购房认购书的法律效力

无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同，均应具有法律效力，违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。

签订认购书作为一种民事行为，其合法有效的前提是不得违反强行法规定。根据《商品房销售管理办法》第六条规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发商尽管未正式签署商品房预售合同，但认购书的签署也是一种预售行为，签署认购书时也应取得预售许可证，否则认购书无效；如在起诉前开发商取得认购证书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定认购书有效。

签订购房认购书往往需要缴纳一定数额的定金

，因此在签订认购书时要特别注意定金性质的约定。认购书中往往有定金约定，要求购房者向开发商支付一定数额的定金。学理上和司法实践中将定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五类：

（一）成约定金指作为合同要件的定金，因该定金的交付合同才成立。

（二）证约定金指以定金为订立合同的证据

，证约定金是为证明合同关系的成立而设定的，不是合同成立的要件，仅以证明合同成立为目的。

（三）解约定金指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金，也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。

（四）违约定金指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人可以没收定金。

（五）立约定金指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的当事人拒绝立约，则应加倍偿还定金。

如前所述，认购书在性质上为一种预约合同，其定金约定功能是为了担保本约即购房合同的签定，可见认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同，则会丧失定金，开发商若拒绝签定购房合同，则应向购房者双倍返还定金。