浅谈如何加强房地产企业全面预算管理

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浅谈如何加强房地产企业全面预算管理

张强/汉国置业（深圳）有限公司【摘要】目前，我国有不少的房产企业已经实施全面预算管理，但是却存在着多种问题，因此分析房产企业的全面预算管理现状，从而提出改善房产企业的全面预算管理现状的方法具有重要作用。文章主要阐述了房产企业的全面预算管理现状和改善房产企业的全面预算管理措施。【关键词】房地产；全面预算；管理；措施房地产企业全面预算管理指在战略发展目标的指引下，为切实提升经济效益及管理效益，科学合理配置企业资源，通过实施预算编制、实施、过程控制、考核与激励约束等系列预算管理活动，实现对企业财务、资金、经营等各方面的统筹规划及安排，最终实现企业价值最大化的一种现代化科学管理办法。新经济形势与市场环境下，房地产企业在开发新产品时，必须全面考虑其内外部因素，突破传统建立并实施更为科学合理的全面预算管理模式，以切实提升房地产企业财务管理效率。

一、房地产企业推行全面预算管理的意义

（一）有利于房产企业长期规划和短期计划的有机统一实施全面预算管理，有利于从全局高度来贯彻和执行战略目标，建立房地产企业的战略规划与年度预算指标的有效联系。全面预算管理指标，是考核评价企业工作绩效的最佳标准，通过预算的考评奖惩体系，有利于绩效考核的科学化、规范化和制度化，体现绩效考核的客观性、公正性。

（二）可以增强自身抗风险能力，提高房产企业控制水平房地产行业竞争的激烈程度和调控政策的不确定性，加上项目开发周期长，需要全面预算管理提前做好成本、销售等指标的过程控制和风险评估准备。通过全面预算管理，做好风险防范管理，建立风险应对机制，设定风险预警点，特别是资金预警点，从而提高企业应对风险的能力。

（三）可以提升房产企业整体绩效和综合管理水平通过全面预算管理，可以提升房地产企业整体绩效和管理水平，把全面预算管理贯穿于企业经营管理活动的各环节，实现股东对下属公司经营活动的有效计划、控制与管理和对经营者的有效制约。

二、当前房地产企业实施全面预算管理的主要问题

（二）预算管理制度不完善。目前，许多房地产企业及其项目实施的各种预算管理属于松散型，上层的目标与基层的实施缺乏实质性的合作与交流。究其原因，与没有建立一个强有力的预算管理组织体系有直接的关系。企业缺乏整体规划，无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，预算管理的作用得不到充分发挥。

（三）预算制定缺乏科学性。由于房地产行业缺乏规范的预算标准，因而许多房地产企业还是套用传统的预算方式，在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算，重年度预算、轻项目开发预算，盲目追求“高、快、强”，制订的预算目标过高，制定缺乏科学性，多以领导的意图为指引，造成指标过高或过低，脱离实际。从而造成公司的战略实施没有具体的数据支持，预算目标无法实现，也无法达到编制全面预算的真正目的。

（四）预算组织管理体系不系统。有的企业将编制好的预算束之高阁，未予组织实施；还有的企业预算管理有头无尾，只有预算编制、实施，却没有预算实施分析以及考核激励；另有企业因为上层目标与下层组织实施缺乏紧密的联系和实质性的合作与交流，信息流通不畅或质量不高，导致预算考核力度不足，都影响了预算管理效能的全面发挥。

三、提高房地产企业全面预算水平的主要措施

（一）健全预算工作组织，树立正确的全面预算管理观念。要建立完善的房地产企业全面预算管理体系，首先要建立一个健全、有效的全面预算组织机构，建立起“预算决策机构、预算管理机构、预算实施机构”三级预算管理结构。

（二）完善房地产企业全面预算管理制度建设。以全面预算管理五大模块为基础，每模块配予相关制度与表格，确保公司全面预算管理制度化、规范化、体系化。公司全面预算管理制度应包括如下内容：全面预算组织制度、年度预算目标确定与分解制度、全面预算编制手册、全面预算执行控制制度、全面预算管理报告制度、全面预算调整制度、全面预算考评制度。

（三）改进预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。要坚持以项目为单位，编制年度预算时首先要编制项目整个开发期的预算，再将项目预算构成的各项要素按照开发计划和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

（四）完善全面预算管理的组织体系和流程标准。针对房地产企业预算管理体系上的不足，建立合理规范、科学严谨的预算组织体系，明确部门职责，制定预算目标，进行编制、汇总、复核、审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、指标考核等一系列全面预算管理流程。根据企业管理模式和行业特点，建立一套房地产项目收入、开发成本、费用预算及核算体系。总之，房地产企业经营活动的复杂性、层次性，决定了房地产企业预算体系的复杂性，它是企业管理的重要组成内容。房地产企业如要形成适合本企业的全面预算管理制度，还要根据自身的特点，不断摸索、不断改进、不断...

房地产成本控制下周工作计划怎么写

房地产实施阶段的项目管理包括成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调。而成本控制管理是房地产项目管理中重要的组成部分。什么是房地产的成本？房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所耗费资源的货币表现称之为成本。也就是说要想盈利，就必须要进行生产经营活动，而进行生产经营活动就必然带来成本的消耗。什么是房地产成本管理？充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱，花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。房地产开发整个项目的成本构成：时间上是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，空间上是各个阶段每个部门生产经营过程中各个环节所产生成本的总和。成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位，即成本管理的三全性，所以从理论上讲成本管理是一种全面的管理方法。建立成本管理体系，就是按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的工作运行职责进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。目标责任成本管理体系中主要的要素是目标成本和对应的责任人，明确工作目标成本，目标成本是公司基于市场状况、经营计划及产品的市场定位，根据预期市场售价和目标利润进行预先确定的，分解到各阶段和各部门的目标成本。明确责任人，责任人就是各阶段工作运行中动用资源的各个部门或员工，成本管理体系建立的目的：令全员实施自觉的成本管理行为，其要素：

（1）目标成本和责任范围；

（2）责任人

（3）评价标准；

（4）评价人。目标责任成本管理体系是在“组织架构”建立时就形成的基本框架，这样各部门的工作流程可以根据各自的目标成本自我约束地运行。成本控制过程中要有专门的部门跟踪检查其他各部门目标成本的执行情况，及时反馈动态成本，通过实时反馈的动态成本和目标成本的对比，找出偏差，拿数据说话，用运行的结果和业绩评估进行优奖劣罚，最后我们还可以协助有关部门及时发现问题，并解决问题，实现对项目总成本的控制。目标责任成本管理可以充分调动项目各职能部门及全体职工降低工程成本的积极性。是实现全员参与、全过程、全面管理控制成本的一种管理方式。房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总成本；所对应的全过程成本控制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的控制管理。项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。下面简述一下各阶段的成本控制的要点：

一、项目总投资估算阶段项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文件，是所有的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资控制性文件。实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲目设定相关成本经济技术指标；成本指标的设定必须以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设标准及相关收费标准等。工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指标；从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料，准备、收集项目总投资估算的相应数据指标；按照项目的实际情况进行汇总编制。

二、项目总投资估算深化项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比较性成果控制文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算...